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2017年成為近幾年以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)密集的一年。截至目前，全國(guó)已有超過(guò)55個(gè)城市發(fā)布了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策達(dá)160余次。

從限購(gòu)、限貸、限價(jià)，到以北京3·17新政引發(fā)的新一輪“限售模式”，有業(yè)內(nèi)人士稱樓市將全面進(jìn)入“限購(gòu)+限貸+限價(jià)+限售”的“四限時(shí)代”。

嚴(yán)調(diào)控狙擊樓市投資投機(jī)

2017年成為近幾年以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)密集的一年。自北京3·17新政的這一輪樓市調(diào)控，堪稱史上非常嚴(yán)，不僅限購(gòu)限貸限價(jià)全面收緊，還使出了殺手锏——限售，全面抑制投機(jī)投資。

對(duì)比上一次北京樓市9·30調(diào)控，再來(lái)回顧一下3·17調(diào)控出現(xiàn)的三大變化：

新規(guī)一：認(rèn)房又認(rèn)貸，二套房首付比例上調(diào)10%。

新規(guī)二：限貸措施加碼，首套、二套均暫停發(fā)放貸款期限25年（不含25年）以上的個(gè)人住房貸款。

新規(guī)三：企業(yè)買房受限，商住房再交易需滿3年。

毋庸置疑，北京的這一輪調(diào)控在全國(guó)具有標(biāo)桿意義。

截至目前，以環(huán)北京為代表，已有超過(guò)55座城市發(fā)布了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策160余次，其中推出限售政策的超過(guò)18個(gè)城市，包括濟(jì)南、西安、成都、承德、惠州、保定（白溝、徐水）、啟東、長(zhǎng)樂(lè)、廣州、東莞、青島、杭州、福州、珠海、廈門、揚(yáng)州、常州等。

4月底，北京部分銀行發(fā)布房貸利率通知，以網(wǎng)簽日期為準(zhǔn)，5月1日（含）以后網(wǎng)簽的業(yè)務(wù)，首套房利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率，二套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮20%，而這也意味著央行針對(duì)樓市的“定向加息”拉開(kāi)了序幕。

如今，北京樓市率先“定向加息”，其示范效應(yīng)絕不亞于3·17新政，后期也會(huì)成為各地效仿調(diào)控樓市的新思路，即是金融手段全面介入樓市調(diào)控這一新特點(diǎn)，“限購(gòu)+限貸+限價(jià)+限售+高成本”將成為樓市調(diào)控新特點(diǎn)。

目前深圳地區(qū)部分銀行已經(jīng)上調(diào)首套房貸利率，招商銀行(600036,股吧)在5月1日節(jié)前房貸利率從九折變成九五折，廣發(fā)銀行也緊跟其后提高。

上海地區(qū)此前普遍執(zhí)行首套房九折利率，也已有銀行上調(diào)至九五折；但二套房普遍利率仍為基準(zhǔn)利率上浮10%。

融360發(fā)布的《2017年4月中國(guó)房貸市場(chǎng)報(bào)告》統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月份全國(guó)首套房平均利率為4.52%，環(huán)比上升0.67%。在監(jiān)測(cè)的全國(guó)35個(gè)城市533家銀行中，4月份有122家銀行首套房利率折扣上升，占比22.89%，折扣利率下降的有17家銀行，占比3.19%，與上月持平的有394家銀行，占比73.92%，二套房平均利率為5.39%。

從整體來(lái)看，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控主要有三大特征：

首先，政策力度與執(zhí)行為歷史非常嚴(yán)。從發(fā)布調(diào)控政策內(nèi)容來(lái)看，涉及房地產(chǎn)信貸、資金、購(gòu)買資格、供應(yīng)等方面。

其次，更多城市主要在需求端通過(guò)城市群同步、“四限”模式，強(qiáng)力抑制投資投機(jī)需求，降低樓市杠桿。

之后，調(diào)控目標(biāo)明確，旨在建立樓市政策的“長(zhǎng)效機(jī)制”。短期市場(chǎng)降溫，環(huán)比出現(xiàn)下調(diào)。

樓市調(diào)控政策效果顯現(xiàn)，一線樓市領(lǐng)跌

持續(xù)的樓市政策調(diào)控下，熱點(diǎn)城市尤其是一線城市的新房炒作現(xiàn)象已受到明顯遏制。

中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至4月底主要城市庫(kù)存總量環(huán)比微升0.4%。一線城市成交面積環(huán)比下滑30.73%，其中廣州環(huán)比降幅為46.96%；一線城市同比下降35.21%，其中上海同比降幅超4成。二線代表城市成交面積環(huán)比上升4.31%，同比下降28.29%。三線代表城市成交面積較3月上升13.26%，同比上升16.04%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì)，后續(xù)二線城市將全面升級(jí)調(diào)控到“限購(gòu)+限貸+限價(jià)+限售”的“四限時(shí)代”。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，過(guò)去十多年房地產(chǎn)調(diào)控和房?jī)r(jià)表現(xiàn)始終都具有周期性，以收緊調(diào)控和放松調(diào)控為標(biāo)志，樓市成交率先表現(xiàn)，之后便是價(jià)格的調(diào)整。實(shí)際上調(diào)控從來(lái)都是有效的，但是每次調(diào)控之后都會(huì)再次放松刺激，導(dǎo)致從總體上看房價(jià)仍然是上漲的。這次調(diào)控收緊，房?jī)r(jià)也會(huì)隨之調(diào)整不會(huì)例外。他認(rèn)為，這次調(diào)控與以往可能不同，除了限制性手段之外，還在加緊研究和制定長(zhǎng)效調(diào)控政策，比如加大土地供應(yīng)調(diào)節(jié)供需關(guān)系，以及房地產(chǎn)稅等長(zhǎng)效機(jī)制都有望加快出臺(tái)。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向記者表示，如果這次樓市政策一直持續(xù)執(zhí)行，勢(shì)必會(huì)影響到房企的正常銷售，導(dǎo)致企業(yè)的回款周期進(jìn)一步拉長(zhǎng)。此外，今年下半年房企資金兌付壓力窗口期即將到來(lái)，屆時(shí)，房企資金壓力越來(lái)越大，“加息”等多重政策有可能還會(huì)倒逼開(kāi)發(fā)企業(yè)“以價(jià)換量”， 以通過(guò)各式各樣的“策略性降價(jià)”或直接降價(jià)彌補(bǔ)上調(diào)房貸利率對(duì)于市場(chǎng)成交量的影響。

樓市去杠桿，房地產(chǎn)行業(yè)融資難度加大

在樓市調(diào)控、去杠桿疊加金融監(jiān)管趨嚴(yán)的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的融資難度也隨之大增，過(guò)去兩年房企低成本發(fā)債融資的盛宴似乎已宣告結(jié)束。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度全國(guó)房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)在內(nèi)的發(fā)債金額僅649.5億，同比減少83.8%。同策咨詢研究部報(bào)告指出，為了嚴(yán)控房企不斷加大杠桿拿地經(jīng)營(yíng)，以及資金過(guò)多流入房地產(chǎn)行業(yè)，銀行向房企發(fā)放貸款的規(guī)模也不斷下滑，包括個(gè)貸和開(kāi)發(fā)貸規(guī)模均受到嚴(yán)格控制。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)已有包括萬(wàn)科、富力、金地在內(nèi)的多家房企取消發(fā)債，涉及金額超過(guò)百億。上月底，萬(wàn)科在上海清算網(wǎng)的一份公告中表示，鑒于近期市場(chǎng)的變化，公司擬取消原定進(jìn)行的15億元人民幣中期票據(jù)發(fā)行。此前，資信評(píng)估公司大公國(guó)際對(duì)萬(wàn)科的評(píng)級(jí)為AAA。

招商證券(600999,股吧)研報(bào)認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈指數(shù)自2016年四季度以來(lái)持續(xù)收緊，截至今年3月份資金鏈指數(shù)降至128%，為2015年下半年以來(lái)首次跌破130%。有分析人士表示，在新的市場(chǎng)形勢(shì)下，房企不得不尋找其他融資渠道，加快銷售回籠資金也成為必要的措施。